¿Cómo elegir una empresa de vigilancia para su conjunto residencial?

Antes de contratar la vigilancia, el administrador y el consejo pueden verificar tres cosas: la licencia de la empresa, el régimen de tarifas mínimas y la manera de dejar soporte de la decisión dentro de la propiedad horizontal. Las fuentes oficiales en las que se apoya esta guía se listan al final.

Empiece por la licencia

El Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada (Decreto Ley 356 de 1994, art. 3) dispone que estos servicios solo pueden prestarse con licencia o credencial expedida por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (SuperVigilancia). El art. 91 prevé, para quienes contraten con empresas sin licencia de funcionamiento o con la licencia vencida, una multa de 20 a 40 salarios mínimos legales mensuales, que impone la Superintendencia.

La verificación se hace en el sitio de la SuperVigilancia (supervigilancia.gov.co) y consta de tres pasos:

• Para saber qué empresas están autorizadas, entre al menú "Vigilancia y seguridad privada", luego a "Empresas autorizadas" y de ahí a "Empresas de vigilancia con armas y sin armas". Allí se publica el listado "Servicios vigentes" (PDF), con NIT, razón social, ciudad, y número y fecha de la resolución de licencia.
• Para saber si tiene sanciones, abra "Certificados en línea" y busque el "Certificado de multas y sanciones". Se consulta por NIT (sin dígito de verificación) o por razón social, y muestra si la empresa tiene alguna resolución sancionatoria vigente.
• Para revisar la renovación, tenga en cuenta el art. 85 del Decreto Ley 356 de 1994 y la Circular Externa 20261000000095CS (20 de mayo de 2026), que aclara que la licencia solo se entiende prorrogada mientras se decide su renovación si la solicitud se radicó, como mínimo, 60 días calendario antes del vencimiento y con todos los requisitos. Pregunte a la empresa por la fecha de vencimiento de su licencia y, si está próxima, por el estado del trámite de renovación.

Tarifas mínimas: un piso, no un precio de referencia

El art. 92 del Decreto Ley 356 de 1994 dispone que las tarifas deben garantizar, como mínimo, la posibilidad de reconocer al trabajador el salario mínimo legal mensual vigente, las horas extras, los recargos nocturnos, las prestaciones sociales y los costos operativos inherentes al servicio, además de las demás prestaciones de ley. Con esa base, el Decreto 4950 de 2007 fijó tarifas mínimas para empresas y cooperativas vigiladas. Hoy ese régimen está compilado en el Decreto 1070 de 2015 y fue actualizado por el Decreto 1561 de 2022.

La Ley 2466 de 2025 (art. 70, parágrafo) ordenó a la Superintendencia expedir el acto administrativo que actualizara la tarifa mínima regulada. En ese marco, la Resolución 20251000059517CS del 8 de agosto de 2025 actualizó la tarifa mínima con un esquema gradual entre 2025 y 2027. La tarifa se expresa en múltiplos del salario mínimo mensual para un servicio de 24 horas, 30 días al mes, y a ese valor se suma un porcentaje para gastos administrativos y de supervisión que depende de la modalidad. La resolución incluye una regla específica para el sector residencial de estratos 4, 5 y 6 y ordena a la Superintendencia emitir circulares para cada vigencia. Para 2026, la SuperVigilancia publicó los valores en la Circular Externa 20251300000115CS del 30 de diciembre de 2025. Para presupuestar, use siempre la circular vigente publicada en supervigilancia.gov.co, no cifras de terceros.

En sus preguntas frecuentes, la entidad hace dos precisiones: el régimen es obligatorio para usuarios y prestadores, y se puede pactar un precio superior al mínimo. Para estratos 1, 2 y 3 señala que las tarifas mínimas "como tales" no aplican, aunque lo cobrado debe cubrir las obligaciones laborales y los costos operativos (en el mismo sentido, Decreto 1070 de 2015, art. 2.6.1.1.6.5, parágrafo 2).

Una advertencia: el 18 de junio de 2026 la SuperVigilancia informó que el Gobierno, con el Ministerio de Defensa, puso en conocimiento de la ciudadanía un proyecto de decreto con tarifas diferenciales, entre ellas para el sector residencial. Antes de decidir con base en él, verifique con la SuperVigilancia si fue expedido y desde qué fecha rige.

Si una oferta llega por debajo del mínimo regulado, pida que se la expliquen: el art. 92 exige que la tarifa permita cubrir, como mínimo, salarios, prestaciones y costos operativos del servicio.

Quién decide dentro de la copropiedad

La Ley 675 de 2001 reparte las funciones así:

• La asamblea aprueba el presupuesto anual y las cuotas para expensas ordinarias y extraordinarias (art. 38, numerales 2 y 4).
• El administrador ejerce la representación legal y la administración (art. 50) y tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo (art. 51). Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la persona jurídica, siempre que se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
• El consejo, cuando existe, toma las determinaciones necesarias para que la copropiedad cumpla sus fines, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal (art. 55). En los edificios o conjuntos residenciales de más de treinta bienes privados (sin contar parqueaderos ni depósitos), consagrarlo en el reglamento es potestativo (art. 53).

Deje constancia en actas de qué se verificó (licencia, multas y sanciones, tarifa) y quién lo aprobó.

Antes de firmar: qué pedir y qué preguntar

• Resolución de licencia, NIT y certificado de multas y sanciones.
• Seguro contractual: la SuperVigilancia recomienda a los usuarios pedirlo.
• Tarifa desglosada, para comprobar que no está por debajo del mínimo regulado.
• Credenciales del personal: la empresa con licencia debe expedir la credencial a su personal operativo (Decreto Ley 356 de 1994, art. 87, modificado por el art. 103 del Decreto Ley 019 de 2012).
• Protocolo de operación: pregunte cómo aplica el que publica la SuperVigilancia para el sector residencial.
• Alcance real del servicio: la Superintendencia describe la vigilancia como una obligación de medios, no de resultado. Pregunte qué medios humanos y tecnológicos se asignan y cómo se supervisan.
• Conserjería: no la confunda con vigilancia. Según la entidad, la conserjería no puede involucrar labores de vigilancia y seguridad privada.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si una empresa tiene licencia vigente?

Consulte el listado "Servicios vigentes" en la sección "Empresas autorizadas" de supervigilancia.gov.co y, además, el certificado de multas y sanciones por NIT.

¿Puede la asamblea aprobar pagar menos que la tarifa mínima?

La SuperVigilancia indica que el régimen de tarifas es obligatorio para usuarios y prestadores. Para los estratos 4, 5 y 6 rige una tarifa mínima; para los estratos 1, 2 y 3, lo cobrado debe garantizar el pago de las obligaciones laborales y los costos operativos. Para casos particulares, consulte a su asesor jurídico.

¿Qué pasa si contrato con una empresa sin licencia?

El art. 91 del Decreto Ley 356 de 1994 prevé, para quien contrata con una empresa sin licencia de funcionamiento o con la licencia vencida, una multa de 20 a 40 salarios mínimos legales mensuales que impone la Superintendencia. Vea también nuestra guía sobre responsabilidad solidaria.

¿Quién firma el contrato por la copropiedad?

El administrador, que ejerce la representación legal (Ley 675, art. 50). Sus actos y contratos se radican en la persona jurídica siempre que se ajusten a las normas legales y reglamentarias; para los alcances concretos, revise el reglamento de propiedad horizontal.

¿La empresa de vigilancia garantiza que no habrá hurtos?

En principio, no. La SuperVigilancia describe el servicio como una obligación de medios: la empresa debe usar con diligencia sus recursos humanos y técnicos, pero no garantiza un resultado.

Asesoría y cotización con Seguridad ROHEN

Seguridad ROHEN Ltda. cuenta con licencia de la SuperVigilancia, certificación ISO 9001:2015 y 20 años de experiencia, y atiende Bogotá y todo Cundinamarca (en especial Chía, Cajicá y Girardot), y Cali y todo el Valle del Cauca (en especial Jamundí, Yumbo y Calima El Darién). Si desea revisar su esquema actual o recibir una cotización, solicite asesoría en el formulario de contacto del sitio.

Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica. Las normas y tarifas cambian; confirme siempre la información vigente ante las entidades citadas.

Texto revisado el 8 de octubre de 2026.