Normatividad de vigilancia para propiedad horizontal

Al contratar vigilancia, una copropiedad debe tener en cuenta tres marcos legales: el Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada (Decreto Ley 356 de 1994), el régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) y la protección de datos personales (Ley 1581 de 2012). Este resumen se basa en fuentes oficiales consultadas al 8 de octubre de 2026, con el artículo de cada norma cuando corresponde, para que el administrador y el consejo sepan dónde buscar.

Decreto Ley 356 de 1994: quién puede vigilar y qué se le exige

Los artículos 2 y 3 establecen que los servicios de vigilancia y seguridad privada solo pueden prestarse con licencia o credencial de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (Supervigilancia). El artículo 4 (num. 1) define el alcance: la vigilancia con armas de fuego o con cualquier otro medio humano, animal, tecnológico o material. Según el artículo 6, las modalidades son la vigilancia fija (protección en un lugar determinado), la vigilancia móvil (en un área o sector delimitado), la escolta y el transporte de valores.

La Supervigilancia controla a las empresas y también a "sus usuarios" (art. 7). Para quien contrata, una regla que lo afecta directamente es el artículo 91: quien contrate con una empresa sin licencia de funcionamiento, o con licencia vencida, se expone a una multa de 20 a 40 salarios mínimos legales mensuales, que impone la Supervigilancia.

Otras reglas del estatuto también inciden en el contrato. Las empresas no pueden prestar servicio a usuarios que no provean los recursos locativos o sanitarios mínimos para que el personal trabaje con seguridad y dignidad (art. 90). Las tarifas deben garantizar como mínimo salario, recargos, prestaciones y costos operativos (art. 92; ver nuestra guía "Tarifas de vigilancia 2026: cómo se calculan"). Y la empresa puede pactar con el usuario un seguro que cubra los riesgos sobre los bienes vigilados (art. 89).

Entre los deberes de la empresa, el artículo 74 incluye cumplir los términos del contrato y no abandonar el servicio sin aviso previo (num. 18), atender los reclamos de los usuarios (num. 19) y salvaguardar la información confidencial (num. 17). Además, su personal debe informar de inmediato a la autoridad competente si conoce hechos punibles (num. 11).

Otras normas complementan el estatuto: el Decreto 1070 de 2015 (Sección 6, arts. 2.6.1.1.6.1 y siguientes, sobre tarifas) y el Decreto 1561 de 2022 (tarifas); la Ley 1920 de 2018 y el Decreto 1588 de 2021 (seguro de vida colectivo del personal operativo, citados en la circular de tarifas); y la Ley 2466 de 2025 (reforma laboral; su artículo 70 ordena actualizar la tarifa mínima regulada). A ellas se suma la Ley 2454 de 2025, que regula el uso de perros en vigilancia. Según su artículo 8, quien contrata el servicio con perros es corresponsable de los animales cuando se les cause daño, estrés, dolor o sufrimiento durante el contrato, o cuando no se garanticen las condiciones de bienestar que fija la ley, y debe asegurar condiciones adecuadas en los puestos de trabajo. La Supervigilancia expidió la Resolución 20251000081907CS de 2025, que regula el uso de caninos en vigilancia y seguridad privada.

La Circular 20251000000085CS de la Supervigilancia, del 23 de octubre de 2025, recuerda, además, que está prohibido asignar o contratar personal de conserjería para funciones de vigilancia y seguridad privada, y que solo se deben contratar servicios de vigilancia con licencia de funcionamiento.

Cómo contrata una copropiedad, según la Ley 675 de 2001

La propiedad horizontal da origen a una persona jurídica civil, sin ánimo de lucro, cuyo objeto es administrar los bienes y servicios comunes (arts. 32 y 33). Entre las expensas comunes necesarias, la ley incluye los servicios esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, entre ellos la "vigilancia de los bienes comunes" (art. 3), y los propietarios deben contribuir a ellas (art. 29).

A la asamblea le corresponde aprobar el presupuesto anual y las cuotas ordinarias y extraordinarias (art. 38, num. 2 y 4). Las expensas extraordinarias cuyo total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales exigen mayoría calificada del 70 % de los coeficientes (art. 46, num. 2).

El administrador es el representante legal. Los contratos que celebre se radican en la persona jurídica "siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias", y él responde por los perjuicios que cause con dolo, culpa leve o grave (art. 50). También debe presentar el presupuesto anual, incluidas las primas de seguros (art. 51, num. 1), y representa a la copropiedad judicial y extrajudicialmente (art. 51, num. 10).

La ley también remite al reglamento de propiedad horizontal parte de las funciones de la asamblea (art. 38, num. 12) y del consejo (art. 55), y somete los actos de administración, conservación y disposición de los bienes comunes a las facultades y restricciones que fije el reglamento (art. 51, num. 7). Por eso, los montos y autorizaciones para contratar deben revisarse en el reglamento de cada conjunto.

Visitantes, residentes y cámaras: lo que exige la Ley 1581 de 2012

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) ha precisado que los edificios y conjuntos son personas jurídicas Responsables del Tratamiento de los datos que recolectan de residentes, visitantes y empleados, y que las empresas de seguridad privada que tratan datos por cuenta de la copropiedad son Encargados. En la práctica, esto implica:

• Aplicar los principios del artículo 4 (finalidad, libertad, seguridad, confidencialidad, entre otros) y obtener la autorización previa, expresa e informada del titular (arts. 4 y 9), salvo las excepciones del artículo 10, como la información requerida por una autoridad en ejercicio de sus funciones o por orden judicial.
• Informar al titular, al pedir la autorización, el tratamiento, la finalidad, sus derechos y los datos del responsable (art. 12).
• Atender las consultas en máximo diez días hábiles y los reclamos en máximo quince (arts. 14 y 15), plazos prorrogables, con aviso motivado al interesado, hasta cinco y ocho días hábiles más, respectivamente.
• Cumplir los deberes de los Responsables (art. 17) y exigir lo propio a los Encargados (art. 18). La SIC recomienda pactar en el contrato con la empresa de vigilancia cláusulas de seguridad, confidencialidad, uso limitado de los datos y devolución de planillas y grabaciones al terminar el contrato.

La Ley 1581 está reglamentada, entre otras normas, por el Capítulo 25 del Decreto 1074 de 2015.

Las sanciones del artículo 23 incluyen multas de hasta 2.000 salarios mínimos mensuales. En 2019 la SIC ratificó una multa de $78.124.200 a un edificio en propiedad horizontal por irregularidades en el tratamiento de datos, incluidas imágenes de videovigilancia.

El detalle sobre cámaras está en nuestra guía "Videovigilancia en conjuntos y protección de datos".

Preguntas frecuentes

¿Mi copropiedad es responsable de los datos que recoge la portería?

Sí. La SIC la considera Responsable del Tratamiento, aunque la portería la atienda una empresa de vigilancia.

¿Cómo compruebo que una empresa puede vigilar mi conjunto?

Pida la licencia de funcionamiento vigente y consulte el registro de servicios autorizados de la Supervigilancia, que la circular de octubre de 2025 señala como herramienta para contratar.

¿Puede un conserje reemplazar al vigilante?

No en funciones de vigilancia: la circular de octubre de 2025 lo prohíbe expresamente.

¿Quién define hasta qué monto puede contratar el administrador?

Revíselo en el reglamento de propiedad horizontal de su conjunto y en las decisiones de la asamblea.

Si quiere revisar su esquema de vigilancia

Seguridad ROHEN Ltda. atiende copropiedades en Bogotá, Cundinamarca, Cali y el Valle del Cauca. Puede solicitar una cotización en seguridadrohen.com.co o llamar al PBX (+57) 601 746 3098 (Bogotá) o (+57) 602 324 5039 (Cali).

Nota informativa: este contenido es informativo y no constituye asesoría legal personalizada. Para su caso concreto, consulte a un abogado y revise el reglamento de su copropiedad.

Texto revisado el 8 de octubre de 2026.